Show More

Wann benötige ich eine Wertermittlung?

Welche Kosten entstehen?

Welche Unterlagen werden benötigt?

Wie läuft die Begutachtung ab ?

Was ist der Verkehrswert ?

Welche Möglichkeiten der Immobilienbewertung gibt es?

Wann benötige ich eine Wertermittlung?

Anhand eines Beispiels sollen die Anlässe für eine Immobilienbewertung dargestellt werden:

Sachverhalt:

Eheleute S. sind Eigentümer eines großen Einfamilienhauses in der Stadt A und haben einen Sohn und eine Tochter. Ihr Sohn wohnt mit seiner Frau und den beiden (Enkel-)Kindern ebenfalls im Gebäude.

1. Verkauf/Kauf

Die Eheleute S. möchten das Wohnhaus an einen Dritten oder an den Sohn/die Tochter verkaufen. Um eine Orientierung für einen realistischen Kaufpreis zu erhalten, möchten sie gern den (Verkehrs-)Wert des Gebäudes wissen.

 

oder:

 

Das Wohnhaus ist für eine gemeinsame Nutzung der drei Generationen zu klein. Der Sohn der Eheleute S. möchte mit seiner Frau ein eigenes Wohnhaus in der Stadt B erwerben. Um keinen zu hohen Kaufpreis zu zahlen, lässt er den (Verkehrs-)Wert des Kaufobjektes schätzen.

2. Überlassung zu Lebzeiten

Die Eheleute S. möchten das Wohnhaus noch zu Lebzeiten an den Sohn übertragen, da dieser aufgrund der günstigen Zinskonditionen in einen Ausbau des Wohngebäudes investieren möchte. Um spätere Erbstreitigkeiten zu vermeiden ist es sinnvoll, den Verkehrswert des Grundstücks zum Zeitpunkt der Schenkung zu ermitteln, da sich danach die Pflichteilsergänzungsansprüche der Tochter bestimmen, für den Fall, dass die Eheleute S. oder einer von ihnen innerhalb von 10 Jahren nach der Schenkung versterben sollte(n).

3. Zwangs-/Teilungsversteigerung

Der Sohn der Eheleute S. hat das neue Wohnhaus in der Stadt B käuflich erworben. Zur Finanzierung lässt er eine Grundschuld über 100.000 Euro zugunsten der Bank Z in das Grundbuch eintragen. Da er den Kreditdienst nicht mehr leisten kann, beantragt die Bank Z die Zwangsversteigerung. Zur Wertfestsetzung wird der Verkehrswert der Immobilie benötigt.

4. Zugewinnausgleich

Die Eheleute S. lassen sich nach 20 Jahren Ehe scheiden. Die damit verbundene Aufteilung des gemeinsamen Grundstücks bzw. zur Berechnung des Zugewinnausgleichs wird der Verkehrswert des Grundstücks zum Zeitpunkt der Eheschließung und zum Zeitpunkt der Ehescheidung benötigt.

5. Betreuungsgericht

Herr S. ist vor 2 Jahren verstorben. Frau S. ist aufgrund Erbrechts Alleineigentümerin des Grundstücks. Aus gesundheitlichen Gründen kann sie sich jedoch nicht mehr allein versorgen und wird in einem Pflegeheim untergebracht. Eine Betreuerin wird vonseiten des Betreuungsgerichts als gesetzlicher Vertreter eingesetzt. Der Sohn der Eheleute S. möchte das Grundstück gern käuflich erwerben. Der Betreuer muss hier - im Falle einer Verwertung des Grundstücks - seine wirtschaftlich vernünftige Handlungsweise gegenüber dem Betreuungsgericht mit Hilfe eines Verkehrswertgutachtens belegen. 

6. Steuerliche Zwecke

Herr S. ist verstorben und Frau S. ist Alleinerbin. Die Obergrenze der zu zahlenden Erbschaftsteuer orientiert sich am Verkehrswert des Grundstücks. Das Finanzamt bestimmt die Erbschaftsteuer nach dem Bewertungsgesetz. Frau S. ist jedoch der Auffassung, dass der zugrunde gelegte Wert von dem tatsächlichen Wert des Grundstücks abweicht und lässt ein Verkehrswertgutachten erstellen. Das Finanzamt muss den (niedrigeren) Verkehrswert als Bemessungs-grundlage anerkennen.

7. Rechte und Lasten

Die Eheleute S. möchten ihr Wohnhaus zu Lebzeiten an ihren Sohn verkaufen. Zur ihrer eigenen Absicherung möchten sie ein Wohnungsrecht nach § 1093 BGB in das Grundbuch eintragen lassen. Um den Wert des Wohnungsrechtes zu bestimmen, wird ein Gutachten benötigt. Der Werteinfluss des Rechtes wird vom Kaufpreis in Abzug gebracht. 

Welche Möglichkeiten der Immobilienbewertung gibt es?

Nachfolgend geben wir Ihnen einen Überblick über die verschiedenen Möglichkeiten der Immobilienbewertung. Diese müssen jedoch immer in Abhängigkeit des Bewertungszwecks und des Bewertungsgegenstandes gesehen werden. Wir beraten Sie hierzu gern.

Welche Kosten entstehen?

Das Honorar zur Erstellung eines Verkehrswertgutachtens kann grundsätzlich frei vereinbart werden. Die Höhe des Honorars hängt z. B. von der Immobilienart und dem Bewertungszweck ab. Gern können Sie uns hierzu kontaktieren und wir erstellen Ihnen ein individuelles Angebot. 

 

Zu Ihrer Planungssicherheit vereinbaren wir i. d. R. vorab einen Festpreis. Dieser beinhaltet das Grundhonorar, die Nebenkosten (z. B. Fahrtkosten) und evtl. Zusatzleistungen (z. B. Ermittlung Werteinfluss von Rechten, Gebäudeaufmaß, Wohnflächenberechnung). Auslagen für die Einsicht in die öffentlichen Register werden nach ihrer tatsächlichen Höhe abgerechnet.

Welche Unterlagen werden benötigt?

Um Ihre Immobilie bewerten zu können, benötigen wir eine Vielzahl von Unterlagen und Informationen, die Sie uns - soweit möglich - zur Verfügung stellen oder die wir bei den zuständigen Behörden/Stellen erfragen. 

Folgende Unterlagen sind u. a. bewertungsrelevant:

1. Informationen zum Grundstück:

  • Liegenschaftsbuch

  • Flurkarte

  • Grundbuchauszug

  • Erschließungspläne- und Bescheinigungen

  • Informationen zum Bauplanungs- und Bauordnungsrecht

  • Auskünfte zu Bau- und Altlasten

  • Informationen zu bestehenden Rechten und Lasten (z. B. Erbbaurecht, Wegerecht)

2. Informationen zum Gebäude:

  • Mietflächenaufstellung und zugrunde liegende Mietflächendefinition

  • bemaßte Grundrisspläne

  • Informationen zu durchgeführten Sanierungs-/Modernisierungsmaßnahmen

  • Informationen zu Bauschäden/Baumängeln/Instandsetzungsstau

  • Informationen zum Denkmalschutz

  • Energieausweis

3. Informationen zur Ertragslage

  • aktuelle Mieterlisten mit Miet- und Größenangaben zu den einzelnen Mieteinheiten

  • Mietverträge mit Anlagen

  • Angaben zum Leerstand

Wie läuft die Begutachtung ab?

 

  1. Zunächst führen wir mit Ihnen ein ausführliches Gespräch über das zu erstellende Gutachten. Hier werden z. B. der Bewertungszweck und der  Bewertungsgegenstand sowie das Honorar besprochen.

  2. Im Anschluss daran erfolgt die Klärung über das Vorhandensein oder die Beschaffung von Unterlagen (z. B. Baupläne, Grundbuchauszug, Mietverträge).  

  3. Auf dieser Grundlage erstellen wir Ihnen ein Angebot, welches die wichtigsten Punkte (Bewertungsgegenstand, Zweck des Gutachtens, Termine, Honorar, Umfang usw.) beinhaltet bzw. regelt.

  4. Zusätzlich bitten wir Sie um die Erteilung von Vollmachten zur Einsichtnahme in die öffentlichen Register (z. B. Grundbuchamt, Baulastenverzeichnis)

  5. Wenn Sie mit dem Angebot einverstanden sind und den Vertrag unterzeichnet haben, vereinbaren wir mit Ihnen einen zeitnahen Besichtigungstermin.  

  6. Im Rahmen des Ortstermins erfolgt die Begehung des Grundstücks. I. d. R. wird durch uns zunächst der Außenbereich und dann das Gebäude/die Gebäude vom Kellergeschoss bis zum Dachgeschoss begangen.

  7. Im Anschluss daran führen wir Recherchen und Berechnungen durch und erteilen Ihnen ggf. Mitteilung über den aktuellen Stand des Gutachtens.

  8. Nach Fertigstellung übergeben oder übersenden wir Ihnen das Gutachten in der vereinbarten Anzahl. 

  9. Sollten Rückfragen zum Gutachten bestehen, können Sie sich gern an uns wenden.

  10. Der Abschluss der Begutachtung stellt die Bezahlung des Gutachtens dar.

Was ist der Verkehrswert?

Nach § 194 BauGB wird der Verkehrswert (Marktwert) "durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre".

Der Verkehrswert stellt somit ein objektiver "Jedermannswert" oder "Durchschnittswert" dar, welcher sich im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am wahrscheinlichsten ergeben würde. Er kann im Gegensatz zum erzielten Kaufpreis als aggregierte Preisvorstellung einer Gruppe von Marktteilnehmern verstanden werden. 

Der bei einer Immobilientransaktion erzielte Kaufpreis entsteht hingegen aus dem Zusammenspiel von Angebot und Nachfrage und ist das Ergebnis einer konkreten Tauschaktion zwischen zwei konkreten Marktteilnehmern. Im Gegensatz zum Verkehrswert enthält der Kaufpreis subjektive Einflüsse. 

„Der Preis einer Sache muss ihrem Wert nicht entsprechen"

(BGH-Urteil vom 25. Oktober 1967, AZ. VIII ZR 215/66)

 

 

Wie wird der Verkehrswert ermittelt?

Für die Ermittlung des Verkehrswertes ist die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) maßgebend. Diese unterscheidet drei verschiedene Wertermittlungsverfahren:

  • Vergleichswertverfahren: Der Vergleichswert wird aus einer ausreichenden Anzahl von Vergleichspreisen ermittelt, wobei diese mit den Grundstücksmerkmalen des Bewertungsobjektes hinreichend übereinstimmen müssen. Anwendung findet dieses Verfahren vor allem bei der Bodenwertermittlung und z. B. auch bei Eigentumswohnungen oder Einfamilienwohnhäusern.

  • Ertragswertverfahren: Grundlage des Ertragswertverfahrens stellen die marktüblich erzielbaren Erträge eines Grundstücks dar. Dieses Verfahren wird deshalb vor allem bei Renditeobjekten bzw. bei Grundstücken, bei welchen der Ertrag im Vordergrund steht, herangezogen (z. B. Mehrfamilienwohnhäuser, Wohn- und Geschäftshäuser, Gewerbeobjekte).

  • Sachwertverfahren: Beim Sachwertverfahren wird der Sachwert des Grundstücks aus dem Sachwert der nutzbaren baulichen und sonstigen Anlagen und dem Bodenwert ermittelt. Anwendung findet dieses Verfahren vorrangig bei Grundstücken, bei welchen der Substanzwert maßgebend ist (z. B. Einfamilienwohnhäuser). 

Zur Verkehrswertermittlung ist eines oder sind mehrere dieser Verfahren heranzuziehen, wobei die Ableitung des Verkehrswertes unter Würdigung dieser Ergebnisse zu erfolgen hat. 

 Immobilienbewertung

 
 
 
 
 
 

​​​​© 2018 by Dr. Steinbrecher & Kuntzsch